Auf den Immobilienhandel wird eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% gezahlt, wie vom Grunderwerbssteuergesetz festgelegt. Das genannte Gesetz trat am 1. Januar 2019 in Kraft und wird seitdem angewendet. Die Grunderwerbssteuer wird bei jedem Immobilienkauf, bzw. Eigentumserwerb gezahlt.
Wenn die Veräußerer zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet sind, wird bei bestimmten Immobilienkäufen die Umsatzsteuer (USt - PDV) in Höhe von 25% auf den Marktpreis der Immobilie gezahlt. Das Gesetzt sieht vor, dass für den Immobilienkauf keine Grunderwerbssteuer gezahlt wird, wenn für den Immobilienkauf die Umsatzsteuer (im weiteren Text USt) gezahlt wurde.
So kommt es in der Besteuerung von Immobilien nie zur Doppelbesteuerung. Entweder wird die Umsatzsteuer (durch den Marktpreis der Immobilie) oder die Grunderwerbssteuer gezahlt. Für welche Käufe Umsatzsteuer gezahlt werden muss, ist im Umsatzsteuergesetz festgelegt.
Der Besteuerungsgegenstand der Grunderwerbssteuer ist der Immobilienhandel. Gesetzlich gesehen ist Handel der Eigentumserwerb an einer Immobilie.
Der Erwerb einer Immobilie ist: Kauf, Tausch, Erbschaft, Schenkung, Einbringung und Ausschluss einer Immobilie in oder aus einer Handelsgesellschaft oder Freigabe, Erwerb mittels Ersitzung, Erwerb von Immobilien im Liquidationsverfahren oder Konkurs, Erwerb aufgrund der Entscheidung eines Gerichts oder eines anderen Organs, Erwerb aufgrund des Gesetzes sowie andere Erwerbsarten einer Immobilie von anderen Personen.
Der Steuerpflichtige der Grunderwerbssteuer ist der, der die Immobilie erwirbt.
Im Gesetz sind taxativ auch Steuerbefreiungen angegeben. So gibt es allgemeine Befreiungen, Befreiungen im Falle der Einbringung einer Immobilie in Handelsgesellschaften, Befreiungen bei Erbschaften, Schenkungen und anderen Erwerbsarten ohne Vergütung.
Die Steuerpflicht entsteht zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, bzw. eines anderen Geschäfts, mit dem die Immobilie erworben wird.
Die Meldung der Entstehung der Steuerpflicht ist gesetzlich festgelegt. Der Immobilienkauf gilt mit der Zustellung der benötigten Urkunden von Notaren, Gerichten und anderen Organen, die Entscheidungen über die Verfügung über Immobilien treffen und die dazu verpflichtet sind, solche Urkunden, dem Finanzamt zuzustellen, als gemeldet.
Die Zahlungsfrist des festgelegten Betrags der Grunderwerbssteuer beträgt 15 Tage nach dem Tag der Zustellung des Bescheids über die Feststellung der Grunderwerbssteuer.
Die Besteuerung der Veräußerung von Immobilien mit der Umsatzsteuer ist im Umsatzsteuergesetz, das in dieser Form seit dem 01. Januar 2015 angewendet wird, festgelegt. Laut Gesetz ist die Umsatzsteuer Pflicht, wenn umsatzsteuerpflichtige Unternehmer folgende Arten von Immobilien veräußern (bestimmte Bauten): Bauten oder Teile von Bauten (einschließlich des Grundstücks, auf dem sie sich befinden) vor der ersten Bewohnung, bzw. wenn von der ersten Nutzung keine zwei Jahre vergangen sind oder wenn es sich um die Veräußerung eines Grundstücks handelt.
Aus den Bestimmungen des Umsatzsteuergesetzes und des Grunderwerbssteuergesetzes geht hervor, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt wird, wenn die Veräußerung der Immobilie nicht der Umsatzsteuerpflicht unterliegt. Immobilien werden als einmaliges Ganzes besteuert, entweder mit der Umsatzsteuer durch den Kaufpreis der Immobile oder der Grunderwerbssteuer laut des vom Finanzamt erlassenen Bescheids.
Wird die Immobilie von einer Person, die nicht im Register der Umsatzsteuerpflichtigen verzeichnet ist, veräußert, wird die Grunderwerbssteuer gezahlt, unabhängig vom Status des Erwerbers der Immobilie.
Damit eine Immobilie der Umsatzsteuerpflicht unterliegt, müssen zwei Bedingungen kumulativ erfüllt werden:
1. der Veräußerer der Immobilie ist ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer
2. es handelt sich um die Veräußerung folgender Immobilien: Bauten oder Teile von Bauten (einschließlich des Grundstücks, auf dem sie sich befinden) vor der ersten Bewohnung, bzw. wenn von der ersten Nutzung keine zwei Jahre vergangen sind oder wenn es sich um die Veräußerung eines Grundstücks handelt.
Jede andere Veräußerung von Immobilien, die ein Umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer durchführt, wird in der Regel mit der Grunderwerbssteuer besteuert, unter Anwendung eventueller im Umsatzsteuergesetz vorgeschriebener Ausnahmen. Eine mögliche Ausnahme ist das Recht, zwischen der Zahlung der Grunderwerbssteuer oder der Umsatzsteuer zu wählen.
Diese Möglichkeit, sich für die Berechnung der Umsatzsteuer zu entscheiden, besteht nur wenn der Veräußerer der Immobilie umsatzsteuerpflichtig ist, und es sich um keine Immobilie, für die Umsatzsteuerpflicht besteht, sondern um eine andere Immobilie, handelt und der Erwerber auch umsatzsteuerpflichtig ist.
Šibenik