Während sich einige kürzlich gefragt haben, ob sie eine Immobilie verkaufen sollen, fragen sich andere, ob es der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu kaufen. Zu Beginn der Pandemie gingen einige Experten davon aus, dass die Immobilienpreise drastisch fallen würden. Aber ist das tatsächlich passiert?
Es ist nicht zu leugnen, dass COVID-19 einen starken Einfluss auf die Wirtschaft und damit auf den Immobilienmarkt hatte. Aber was genau?
Nach Angaben des Zentralamts für Statistik der Republik Kroatien hat die Pandemie die kroatische Wirtschaft seit März 2020 erheblich verlangsamt. Kroatien verzeichnete im zweiten Quartal 2020 den größten realen BIP-Rückgang seit 1995, und die Zahlen zeigen, dass die Krise im Jahr 2020 erheblich schlimmer war als im Jahr 2008. Darüber hinaus war es für Experten weltweit schwierig vorherzusagen, ob eine Pandemie zur Inflation führen würde oder nicht, da zu viele Faktoren im Spiel waren.
Aber was ist mit dem Immobilienmarkt? Viele halten Immobilien für eine stabile Investition und werden es immer sein. Daher ging die Nachfrage nach Immobilien während der Pandemie nicht unbedingt zurück. Schließlich brauchen die Menschen immer ein Dach über dem Kopf.
Grundsätzlich kommt es auf Angebot und Nachfrage an. Sowohl vor als auch während der Pandemie war (war) die Nachfrage nach Immobilien hoch, zumindest in Bezug auf Stadtzentren wie Split, Zadar und Dubrovnik. Dies ist hauptsächlich auf das Bevölkerungswachstum im Allgemeinen und genau in diesen Zentren zurückzuführen.
Die Regel ist, dass der Preis mit zunehmender Nachfrage steigt. So stiegen die Immobilienpreise (sowohl zum Verkauf als auch zur Miete) vor der Pandemie infolge höherer Bevölkerungszuströme drastisch an. Die Nachfrage war so hoch, dass neue Bauprojekte die Bedürfnisse des Marktes nicht erfüllen konnten.
Insbesondere in Küstenstädten hat der Tourismus maßgeblich zum Bevölkerungswachstum beigetragen. In ihnen sowie in anderen größeren Stadtzentren in Kroatien werden Subventionen für den Kauf von Immobilien erhalten, beispielsweise von der APN (Agentur für Rechtsgeschäfte und Immobilienvermittlung). Darüber hinaus war die Grunderwerbsteuer im ersten Halbjahr 2020 um 25% niedriger als im ersten Halbjahr 2019.
Es sind bereits zwei Faktoren in Frage. Ein Anstieg der Nachfrage führt zu einem Preisanstieg. Darüber hinaus erlauben sich diejenigen, die Immobilien verkaufen und auf Subventionen zählen, die Preise zu erhöhen, da sie wissen, dass Käufer bereit sind, mehr zu geben, weil sie weniger aus eigener Tasche geben. Darüber hinaus haben niedrige Zinssätze für Ersparnisse einige dazu veranlasst, in Immobilien zu investieren, anstatt Geld zu sparen, das sich langfristig durch Mieten auszahlen kann.
Es gab keine Regeln - die Preise für Neubauten (zumindest geringfügig) und sogar für ältere Immobilien, von denen einige schon lange auf dem Markt waren!
Experten sagen voraus, dass dieser Wachstumstrend nicht ewig anhalten wird. Obwohl die Immobilienpreise nicht unbedingt fallen werden, wird sich das Preiswachstum zumindest verlangsamen.
In allen größeren Städten steigen die Preise vorübergehend. Mit Abstand die teuerste Immobilie in Dubrovnik, wo der Quadratmeter der Wohnung durchschnittlich 3800 EUR beträgt. Es folgt Split mit 3000 EUR pro Quadratmeter Wohnung. In Split stiegen die Wohnungspreise Ende 2020 gegenüber Ende 2019 um 18 EUR.
Obwohl wir derzeit auch eine Art Krise erleben, unterscheidet sie sich von der von 2008 und daher sollte die Preisblase auf dem Immobilienmarkt nicht wiederholt werden. Die Arbeitslosigkeit und die allgemeine Wirtschaftslage des Landes sind einfach nicht mehr so instabil wie damals.
Da die Immobilienpreise in den Innenstädten am stärksten variieren, ist es wichtig, Änderungen der Wohnungspreise in Zagreb als der größten Stadt Kroatiens zu berücksichtigen. Während der letzten Krise verzeichneten die Immobilienpreise in Zagreb den größten Anstieg, aber auch den schnellsten Rückgang. Diesmal ist die Situation etwas ruhiger.
Wie Experten vorausgesagt haben, wird Zagreb als erstes Land einige Marktkorrekturen erfahren, da die Preise nicht weiter steigen. Dies gewinnt an Gewicht, wenn wir berücksichtigen, dass der Preis für einen Quadratmeter einer Wohnung in Zagreb in nur einem Jahr (von September 2019 bis September 2020) um 61 EUR gestiegen ist. Der Markt ist eigentlich nur reguliert.
Es gibt mehrere Faktoren, die dieses langsame Wachstum / die Stagnation der Preise in Zagreb beeinflusst haben könnten. Obwohl das Erdbeben vom 22. März in Zagreb nicht ignoriert werden kann und (materiell und emotional) verheerend war, verbinden Experten Änderungen der Immobilienpreise nicht mit dem Erdbeben, da der Abwärtstrend der Preise einige Wochen vor dem Erdbeben einsetzte.
Ein weiterer Faktor ist der reduzierte Tourismus in der Innenstadt. Immer mehr Wohnungen, die bis vor kurzem an Touristen vermietet wurden, erscheinen nun auf dem Immobilienmarkt. Wenn es keine Touristen gibt, sind die Menschen gezwungen, die aufgenommenen Kredite zu verwalten und zurückzuzahlen, um die teuren Wohnungen im Zentrum zu renovieren oder sogar zu kaufen.
So holt das Angebot in Zagreb allmählich die Nachfrage ein, was letztendlich zu einer Stabilisierung der Immobilienpreise oder zumindest zu einer Verlangsamung ihres Wachstums bei größeren Stadtzentren führen wird. Die größten Preisverschiebungen in Zagreb werden wiederum im Zentrum selbst zu beobachten sein, das als dichter besiedelter Teil der Stadt während einer Pandemie sicherlich stärker betroffen ist.
Der erste Eindruck eines drastischen Rückgangs der Immobilienpreise war größtenteils auf absurd überhöhte Immobilienpreise kurz vor der Pandemie zurückzuführen. Als die Preise zumindest ein wenig fielen, war es ein Schock, und der Eindruck war, dass sie deutlich fielen. Die Situation kristallisiert sich jedoch heraus und Experten prognostizieren eine Preisstabilisierung in der kommenden Periode.
Die Korrektur wird jedoch etwas länger dauern, möglicherweise bis zu einigen Jahren. In diesem Zeitraum werden die angeforderten und erzielten Immobilienpreise ausgeglichen.
Langfristig, vor allem aufgrund des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs, dürften auch die Immobilienpreise im Laufe der Zeit allmählich sinken, insbesondere bei älteren Gebäuden. Es sieht so aus, als würde 2021 zumindest in Bezug auf die Immobilienpreise eine gewisse Stabilität bringen.
Šibenik
Šibenik
